El equipo realiza una cirugía para transformar el antiguo edificio federal de DC

En lugar de nivelar el sitio, el desarrollador, The RMR Group, decidió reutilizar y readaptar el esqueleto estructural para darle al proyecto una ventaja inicial hacia la reducción de su huella de carbono general en más del 50 %. Imagen cortesía de Leo A Daly

Eclipsada por la vecina Union Station y el cercano Capitolio de EE. UU., la estructura de siete pisos en gran parte revestida de elementos prefabricados en 20 Massachusetts Ave. NW en Washington, DC, probablemente se haya percibido como otro edificio de oficinas ocupado por una agencia gubernamental. Y de hecho lo fue durante la mayor parte de sus 50 años de vida. Esa percepción pronto cambiará con la finalización programada para la primavera de 2023 de la transformación del edificio de $ 200 millones en 20 Mass, un desarrollo de uso mixto de 425,433 pies cuadrados que combinará el espacio de oficinas Clase A con un Royal Sonesta Hotel de 274 llaves y planta baja. piso de venta al por menor.

El edificio se ampliará en más de 101,000 pies cuadrados mediante la adición de tres pisos y una expansión de altura completa hacia el este, y se revestirá con un nuevo muro cortina exterior unificado. Contará con comodidades tales como un penthouse de 15,508 pies cuadrados con un techo verde, un gimnasio completamente equipado con casilleros privados, una sala de bicicletas segura y restaurantes. Según el arquitecto Leo A Daly, un rediseño del paisaje urbano transformará la relación visual y experiencial del edificio con el corredor de Massachusetts Avenue y las calles circundantes.

El proyecto incluye un rediseño del paisaje urbano que transformará la relación visual y experiencial del edificio con el corredor de Massachusetts Avenue y las calles circundantes. Imagen cortesía de Leo A Daly

Es dudoso que muchas personas se hubieran perdido el edificio existente si el desarrollador The RMR Group, con sede en Newton, Massachusetts, hubiera elegido nivelar el sitio y comenzar desde cero. Pero el gerente senior de proyectos de RMR, Chris Chartier Cotter, dice que la estrategia siempre se ha centrado en la renovación, ya que reutilizar y reutilizar el esqueleto estructural le daría al proyecto una ventaja para reducir su huella de carbono general en más del 50 % y cumplir sus objetivos de obtener LEED Gold. y certificaciones WELL Silver.

El arquitecto del proyecto Leo A Daly, Andrew Graham, dice que el tema de la reutilización y la reutilización "tuvo un efecto dominó a través de muchas decisiones de coordinación que tuvimos que tomar a través de muchas disciplinas diferentes". Eso incluyó estar encerrado en la construcción colada en el lugar existente y las alturas de piso a piso, al mismo tiempo que se incorporaba la combinación correcta de servicios de oficina y hotel.

"Preparó el escenario para los desafíos que teníamos como diseñadores", dice Graham.

Eso incluye la forma trapezoidal inusual del edificio, que había limitado la cantidad de luz natural al interior. La directora de diseño de Leo A Daly, Irena Savakova, dice que el equipo convirtió el desafío en una oportunidad con un plan para cortar grandes secciones de placas de piso para crear atrios, uno de altura completa y otro de tres pisos en el área del hotel. La reducción de la profundidad a lo largo de todos los lados del edificio, explica Savakova, "nos dio la asignación correcta de espacio en todos los lados y, al mismo tiempo, creó un entorno interior que promueve más el bienestar".

Cotter está de acuerdo y agrega que si bien el enfoque se sumó a los muchos desafíos técnicos del proyecto, "podríamos configurar el edificio de una manera mucho mejor para la demanda de los inquilinos y respaldar la forma en que operan".

El vestíbulo del edificio está diseñado para permitir que el público atraviese el edificio en lugar de tener que caminar alrededor. Imagen cortesía de Leo A Daly

Ejecutar esta estrategia requirió aproximadamente un año de actividad de preconstrucción con DPR Construction antes de que el contratista movilizara equipos de campo en junio de 2021. El ejecutivo del proyecto DPR, Kurt Sandberg, dice que el sitio estrecho ofrecía poco espacio de colocación, con la restricción adicional de un espacio pequeño pero edificio histórico a solo 40 pies al este.

Aunque el estacionamiento subterráneo de dos niveles proporcionaba espacio limitado para el almacenamiento de materiales, Sandberg agrega: "Tuvimos que asesorar a los oficios para que fueran eficientes y usaran las entregas justo a tiempo".

Erigiendo dos grúas torre para cubrir todo el sitio, los equipos de DPR desmantelaron el edificio quitando primero los paneles prefabricados exteriores y abriéndose camino hacia el interior. El proceso generó más de 10,000 lb de concreto y otros materiales, de los cuales casi las tres cuartas partes se reciclaron. En el camino, los trabajadores descubrieron una gran cantidad de asbesto no documentado, un descubrimiento que requirió ajustes frecuentes en el cronograma a medida que los subcontratistas de demolición y reducción movilizaban equipos adicionales para trabajar en varios pisos.

El edificio tenía luz natural limitada debido a su forma trapezoidal. El equipo resolvió el problema cortando grandes secciones de placas de piso para crear atrios, uno de altura completa y otro de tres pisos en el área del hotel. Imagen cortesía de Leo A Daly

Esas no fueron las únicas sorpresas que se encontró el equipo del proyecto. Como señala Cotter, "los productos construidos no siempre están a la altura de su nombre".

Por ejemplo, DPR escaneó con láser el interior y descubrió que los pisos necesitaban mucha más nivelación de lo previsto. Las rejillas de las columnas tampoco coincidían con los dibujos originales. "Tuvimos que pasar por un montón de gimnasia con el equipo de diseño y negociar sobre la mejor manera de adaptarnos a lo que había allí", dice Sandberg.

Para preparar la estructura para los pisos adicionales y los grandes cortes del atrio, las columnas inferiores de DPR se cubrieron con barras de refuerzo rodeadas con 4 pulgadas de concreto autocompactante de 6,000 psi. También se agregaron siete muros de corte de 8 a 12 pulgadas de espesor, junto con once micropilotes de 41 pies de profundidad instalados debajo de la losa del garaje para soportar las torres de escaleras y ascensores reubicados. Las sierras para concreto y las máquinas de demolición a control remoto se pusieron a trabajar en las losas de piso y techo de 8 pulgadas de espesor, cortando secciones de 2,400 pies cuadrados para el atrio de altura completa y secciones de 1,250 pies cuadrados para el edificio de tres niveles. atrio del hotel.

DPR también comenzó la expansión hacia arriba de 20 Mass con nuevos pisos postensados ​​y losas de techo de 7 a 11 pulgadas de espesor y apoyó la extensión del lado este con once micropilotes de 80 pies de profundidad. Una vez más, hubo sorpresas, desde un suministro eléctrico en el techo previamente desconocido que tuvo que ser desmantelado hasta el descubrimiento de restos de cimientos de ladrillo y suelo contaminado que se sospecha que quedó de casas adosadas demolidas hace mucho tiempo. "Tuvimos que hacer muchas soluciones, pero todos trabajaron juntos", dice Sandberg.

Un trabajador prepara una columna existente para revestirla con barras de refuerzo y 4 pulgadas adicionales de concreto. Imagen cortesía de Leo A Daly

Aunque la disponibilidad de información más detallada sobre el estado actual del edificio podría haber ayudado a evitar al menos algunos de los problemas de programación, los contratiempos en la cadena de suministro han sido más problemáticos y han afectado a elementos tan diversos como el vidrio de los tragaluces, los azulejos de los baños y los paneles eléctricos.

Una faceta en la que el equipo del proyecto logró adelantarse a los problemas de la cadena de suministro fue el muro cortina unificado. Pioneer Cladding and Glazing Systems Inc. de Cincinnati se incorporó pronto como socio asistente de diseño.

Uno de los tres nuevos canales MEP se eleva más de 98 pies a través del centro de 20 Mass. Alberga elevadores de plomería y conductos de escape de cocinas comerciales. Imagen cortesía de Leo A Daly

Los arquitectos del equipo de diseño realizaron visitas frecuentes a las plantas de fabricación de Pioneer para asegurarse de que los aproximadamente 2000 componentes del muro cortina de 5 pies por 10 pies y 800 libras capturaran el concepto de diseño de una base pronunciada, un centro y una parte superior, según Leo A Daly. El sistema de muro cortina está estratégicamente articulado y empotrado a lo largo de diferentes pisos y fachadas e incorpora terracota unificada, aletas de aluminio profundo y vidrio de visión y de antepecho.

Los baños prefabricados de habitaciones de hotel y los paneles de pared exteriores que dan a un callejón público ayudaron al equipo del proyecto a recuperar tiempo, dice Sandberg, al igual que una variedad de herramientas de software de gestión de proyectos para programar entregas, el uso comercial de las grúas torre y el montacargas de materiales y otras actividades.

"Nuestra capacidad para fabricar concreto y paneles de yeso también ayudó", agrega. "Usar nuestras propias cuadrillas nos permitió saltar y ajustar la mano de obra más fácilmente a medida que surgían problemas".

Un dosel en el hotel tiene un voladizo de aproximadamente 20 pies y se apoya en el interior del edificio con un marco estructural atado a columnas de hormigón encamisado.

Los esfuerzos del equipo del proyecto para superar los desafíos anticipados e inesperados han mantenido a 20 Mass encaminado para tener un debut a principios de verano para el hotel y tener espacios de oficinas listos para los posibles inquilinos.

Graham de Leo A Daly dice que el proyecto también ha ofrecido algunas lecciones valiosas en colaboración, particularmente porque abarcó una pandemia que introdujo incertidumbre en casi todos los aspectos del proceso de diseño y construcción.

"Mantenga una mente abierta con su cliente y el equipo de construcción sobre cómo puede aprovechar la experiencia para abordar los problemas que existen", aconseja. "A medida que surgieron desafíos, todos hemos trabajado juntos para resolverlos".

Cotter de RMR también elogia el esfuerzo de colaboración para mitigar los problemas que podrían haber retrasado el progreso y agrega: "Estamos emocionados de ver que este proyecto cobra vida".